黃丙喜/國家發展公益協進會榮譽會長
看問題，不能只看表象，而要找病源；解決問題，不能各行其是，更不能讓政府本身成為問題的一部分。每到選舉政治人物紛紛開出所謂居住正義的支票，但是這些支票兌現了嗎？
您有空去看看大都會區預售屋，房價持續高漲，年輕人買不起房，中產階級換不起屋，連辛苦工作數十年的家庭，也愈來愈難實現安居夢想。
房價為什麼降不下來？誰是元凶？有人責怪建商貪婪，有人歸咎土地炒作，有人主張提高房屋稅、囤房稅，也有人要求中央銀行加強信用管制。這些主張或許各有道理，但我們要問的是：政府真的找到病源了嗎？還是各部門仍然頭痛醫腳，愈努力，問題反而愈嚴重？
一、房價高漲，建商真的賺翻了嗎？
大台北都會地區，新建住宅蛋黃地區每坪動輒近200萬元以上，最近北投等蛋白地區都更建案開價每坪150萬元。如此驚人的房價，建商一定賺得盆滿缽滿嗎？
我們不妨以一個預估總銷售金額60億元的住宅開發案為例。其成本結構如下：土地成本7.2億元開發費用1.5億元營造工程31.2億元廣告與銷售3.8億元合計成本43.7億元，銷售收入扣除上述成本後，帳面開發利益約16.3億元，成本報酬率約37.3%。
更重要的是，一個大型建案從取得土地、規劃設計、行政審查、營造施工，到完工交屋，可能耗費六年以上。
我們應該追問的核心問題是：高房價究竟有多少來自合理成本？多少來自土地稀缺與市場溢價？又有多少是政府制度失靈所增加的成本？
二、時間就是金錢，政府卻讓時間成為昂貴成本
經濟學有一個基本觀念：時間具有機會成本。對建商而言，土地取得後，每延遲一年，可能增加融資利息、管理費用與資金占用成本。對營造廠而言，工期延誤意味著工班調度困難、機具閒置與材料成本變動。對購屋者而言，房屋延遲交付，可能增加租屋與等待成本。但是，對行政機關而言，審查延遲所產生的社會成本，往往沒有直接反映在政府的績效考核上。這就是房價高漲的一大盲點。
一個建案經過都市計畫、建築管理、消防、交通、環境保護，以及其他相關程序。每個單位都有自己的法令、審查標準和行政時程。問題在於：每個機關都認為自己依法行政，卻沒有人對整體開發效率與最終住宅成本負責。
這正是公共行政學所謂的「部門本位主義」。政府把完整問題切割成不同部門的局部責任，最後造成整體效率低落。真正的改革，不是取消必要審查，而是避免重複審查、消除不必要的等待，並建立明確、可預期的行政時程。政府不能一方面宣示要讓人民住得起房，另一方面卻對自己造成的時間成本視若無睹。
三、棄土之亂，暴露跨部會治理失能
近來營建業者反映，營建剩餘土石方的清運與去化問題，已成為工程成本及施工進度的重大壓力。特定地區的清運費用高達每車兩萬元，車輛每日可完成的運次也受到限制。這兩者增加的費用經常高達億元以上。
如果政府只加強末端管制，卻沒有同步建立合法、足量、有效率的土方去化體系，成本最終也會轉嫁給購屋者。政府應該整合內政、環境及地方主管機關，建立跨區域土方調度、合法處理場容量管理，以及透明的電子追蹤制度，而不是讓各部門互相推諉，把制度成本留給人民承擔。
四、中央銀行管制房貸，究竟打到了誰？
房價高漲，中央銀行採取選擇性信用管制，有其維護金融穩定的理由。問題是，限制投機性購屋、降低銀行授信集中風險，與協助有實際居住需求的年輕家庭取得合理貸款，應該有所區別。
如果銀行為了控制整體不動產放款部位，而對信用良好、收入穩定的首購家庭也採取過度保守的授信措施，可能使真正需要住房的人受到影響。打擊投機不能誤傷自住，照顧青年也不能再製造房價泡沫。
五、政府治理失靈，為什麼會形成高房價？
從制度經濟學來看，房價不只是土地、建材與人工成本的總和，還包括交易成本、制度風險及市場預期。
諾貝爾經濟學獎得主道格拉斯・諾斯（Douglass North）強調，制度會影響經濟活動的交易成本與誘因。套用在住宅市場上，如果建商無法預測審查何時完成、工程何時可以開工、土方能否順利處理，甚至完工後購屋者能否順利取得貸款，這些不確定性都可能轉化為成本或風險溢價。
同時，政府不能只要求建商降低售價，更應透過增加有效供給、改善市場透明度、抑制不當炒作與提高行政效率，創造讓房價合理化的市場條件。這才是從病源著手。
六、解決高房價，政府應該推動五大改革
第一，成立跨部會住宅治理平台。
由行政院統籌內政、財政、金融、環境及地方政府，建立共同政策目標，避免一個部門鼓勵住宅供給，另一個部門卻製造不必要的障礙。
第二，建立建案審查時程責任制。
對行政審查程序進行全面盤點，推動單一窗口、平行審查、數位化申請及進度公開。對無正當理由的行政延宕，建立明確的檢討機制。
第三，改革營建土方管理制度。
整合跨縣市合法去化量能，推動土方資源再利用、流向追蹤及公開透明的處理市場，在維護環境與公共安全的前提下，降低不必要的運輸及等待成本。
第四，落實差異化住宅金融政策。
嚴格管理投機性與高風險貸款，同時保障符合償債能力的自住首購需求，並持續檢討政策對不同所得及年齡家庭的實際影響。
第五，建立可負擔住宅供給與房價監測機制。
增加適當區位的社會住宅、可負擔住宅及長期租賃供給，推動都市更新與交通導向發展，並定期公布住宅價格所得比、貸款負擔率、空屋率、租金變化及行政審查時間。
尤其應該建立一項新的政府績效指標：政府每改善一項制度，究竟替人民降低多少居住成本？
總而言之、政治的責任是解決問題，政治人物不能只在選舉時大開支票，執政後卻任由行政體系各行其是。總統賴清德擔任立法委員及地方首長日經常到基層瞭解問題，如今身為國家領導人，更應理解住宅問題不是單一部會能夠解決的。房價要下來，不能只打建商、打投機，更要打破政府的部門本位主義。真正的居住正義，不只是讓人民有房子住，更是讓努力工作的人，看得見安居樂業的希望。
政治不是替問題找藉口，而是替人民找解方。這才是人民需要的政府。
